住宅ローン繰り上げ返済相談

まず、住宅ローン控除の適用条件は、
住宅の新築や購入、または増改築などのために直接必要な借入金、
もしくは債権でなければ対象にはなりません。

ですから、原則として借り替えたこつで始まるあたらしい住宅ローンは
住宅ローン控除の対象にはなりません。

ただし・・・、以下の２つの条件に当てはまる場合、
住宅ローン控除は継続して適用されます。

まず、ひとつめはあたらしい住宅ローンが
当初の住宅ローンの返済であるこつがあきらかな場合。

ふたつめはあたらしい住宅ローンの返済期間が１０年以上であるこつなど、
住宅ローン控除の適用条件にあてはまるこつなど・・・。

借り換えの注意点に返済期間が１０年を切っちょる場合は、
借り換えメリットがあまりないというのも、
こん条件に適応されんのが理由かも。

たとえば、当初の住宅ローンを２０年返済で借り入れ、
４年後に残り５年の返済期間で借り替えたとしても、
実質的な返済期間が合計９年なので、
住宅ローン控除の適用はできんというこつ。

家を購入したというこつは、税金にも精通せんといかんね。

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現在の住宅ローンの繰上げ返済をまず、考えます。
それでも、繰上げ返済が難しいとなった場合、借り換えの検討をします。

借り換えの目的はふたつ。
住宅ローンを借り換える人の目的はほぼふたつに分けられます。

ひとつは高金利の住宅ローンかい、低金利の住宅ローンへ借り換える。
もうひとつは金利上昇で返済額が増加していくリスクを回避するための借り換え。

どちらの理由の借り換えであっても、
結果的に全期間金利固定型の住宅ローンが基本となる。
もちろん、その金利は低いにこしたこつはありません。

※借り換えの注意点　
一般的に借り換えにも数十万の諸経費が必要。
これが大きな問題です。

借り換えの後の住宅ローンは全期間固定金利型が基本やけんどん、
変動金利型や固定金利選択型を選ぶのじゃったら、
金利上昇による返済額増加リスクの対策を考えておくこつ。
これがまた専門的な話・・・。

借り換え前の住宅ローンの残存期間が
借り換え後の住宅ローンの返済期間の最長期間になる。
返済期間の延長はできん。

現在の住宅ローン残高が５００万円以下、残存期間が１０年未満であったら、
借り替えたところでさほどのメリットが望めん。
繰り上げ返済より、日々の貯蓄といわれる時代、悩ましい問題です。

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なぜ住宅ローンを借り換えるかといえば、その後の金利が問題じゃから。

住宅ローンの借り換え理由に、金利以外の理由があん人は
あまりいんと思う。

中には、現在取引中の銀行とのトラブルがあって、縁を切るために
借り替えたい人もいるのかもしれんけれど、金融機関っていうのは大抵、
どれだけ利用者が理不尽な思いをしても、
最終的には損をしん対応しかせんもん。

借り換えに伴うさまざまなストレスや時間を割いてまで
借り替えるにはそれ相応のメリットが必要。

住宅ローンは金額がでかい分、ち～っとの金利の変化でん
最終的な支払い総額にでかい差が生じます。
その、数百万のためなら、一見めんどーな借り換え作業にも
時間と労力を費やせるのじゃが。

ただし、基本的な注意事項は忘れんごつに。

金融機関によっては、借り換えには数十万の手数料が必要。

借り換え前の住宅ローンの残存期間が最長期間となり、
借り換えるこつで返済期間の延長は不可。

残高が５００万円以下、残存期間が１０年未満の場合、
さほどのメリットはありません。

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家を買うこつに無頓着じゃった人が住宅ローンを組む場合、
陥りがちなプランがいくつかあります。

まずは、頭金なしでんいっちゃ。という住宅会社の売り文句を信じちょる人。
確かに頭金がなくても買える家やマンションはあります。
実際に多くの方が購入されています。

ただし・・・、その後、数ヶ月で支払いがきつくなり、
住宅ローンの支払い継続が難しくなっちょる方々もいるのじゃが。

賃貸住宅の家賃と同程度の支払いでスタートする場合、
目先の支払額にしか眼が行かず、分譲ならではの諸経費の負担増や
金利の切り替えによる支払額の上昇についていけなくなるケースもあります。

もちろん計画的に乗り切れる方も大勢いますけんどん、
まずは頭金作りかい始めましょう。

頭金作りが結局、後々のローンを支払っていく生活の準備期間、
自分の生活感覚、家計を考える訓練になるのじゃが。
地道な作業だけんどん、まずはこれが大事！

共稼ぎの場合、出産と同時に妻の収入はあてになりませんし、
ボーナス払いも確定的なもんじゃあありません。

負担の軽い住宅ローンを選ぶと同時に、
自分たちのライフスタイルの見直しも家を買うときには大きな要素じゃが。

買ったら売れるも信じたらいかんよ。

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いわゆる金融音痴の人、お金の計算が苦手な人は
この話から理解しましょう。

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。

これは住宅ローンで借り入れた金額や金利、返済期間が全く同じでん、
ふたつのうちどちらの方法を選択するかによって、
月々の返済額や返済総額が変わってきます。

それぞれのメリット・デメリットを知り、
自分のライフスタイルにあった方法を選ぶこつが肝心じゃが。

端的にいうと「元利均等返済」は毎月の返済額が一定になる方法。
返済額が一定のために、家計のやりくりのストレスはないけんどん、
返済が進んでん、当初、元金がなかなか減らんデメリットがあります。

「元金均等返済」は毎月の元金返済額が一定になる方式。
こん返済額に利息が上乗せたもんが、月々の返済額となりますので、
当初は返済額が高めなのがデメリット。
でん、その分、ローン残高をはよ減らすこつが出来るのじゃが。

実際には毎月一定額の返済が行われる「元利均等返済」を
利用する人が多い。

納得いかん人は、返済シュミレーションにかけてみるとええ。

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日本の金融機関にはなかったモーゲージブローカーについて
紹介したいんどす。

2006年9月、ＳＢＩモーゲージは新しい代理店制度を立ち上げたんや。

これは日本かてアメリカ同様、対面で住宅ローンの正しいアドバイスがでける、
日本型のモーゲージブローカーが必要やと考えたさかいどす。
すでに全国で250社以上がこの事業に参加していますわ。

また、2007年2月からは、一部の有力な代理店が
フランチャイズ方式での対面型ショップを始めていますわ。

住宅ローンの申し込みの受付やけほななく、契約や火災保険やらなんやら、
付随しはる業務、他の金融商品も数ようけ扱う、
さらかたちの総合金融ショップとして展開されまんねん。

モーゲージブローカーの主な役割は
●住宅ローンの紹介・斡旋
●正しい住宅ローン選びのアドバイス
●住宅ローンの申し込み手続きの代行
●ロートレック（金利を確定しはる）支援やらなんやらどす。

昔からの日本の金融機関にはあらへん、中立の立場さかいのアドバイスは、
金融商品に疎い連中にとって、こころ強い限り。

また、実際の商品もユーザーの立場に立った低金利のもんやな～、
新しい視点で生まれたもんが多いと、
信頼を寄せはる人が増えとるのも頷けまんねん。

銀行はんがようけに儲かるようにできとるのが、日本型住宅ローンなんでっせ。
そこから勉強せんとあかんのかもしれまへんな。

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繰上げ返済には2種類の方法があります。

そもそも繰り上げ返済が出来る状態か？否か？
そこにも大きな問題があります。

繰り上げ返済には月々の住宅ローンの支払いに加えて、
繰上げ返済分を貯金しておかなくてはなりません。

ボーナスをまとめてそれにあてると言う方法もありますが、
実際に生活している以上、ボーナスは
生活費の当てにもされているはずですからね。
余裕がない人はまず、繰上げ返済は考えられないかもしれません。

繰り上げ返済のひとつは「期間短縮型」。
繰り上げ返済することで毎月の返済額はそのままで、
返済期間を短くするもの。

もうひとつの「返済額軽減型」は返済期間はそのままで、
毎月の返済額が少なくなるというもの。

どちらの方法にもメリット、デメリットは必ずあります。
自分にとってよい方法を選らばなくては苦労して貯めた甲斐がありません。

繰り上げ返済にも手数料がかかるっていう
妙なシステムもあります。
最近では無料のところもあるので、
これは住宅ローンを組む段階で考慮しなくてはいけません。

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住宅ローンの種類についてお話します。

住宅ローンは大きく二種類に分けて考えることができます。

以下にその二種類の住宅ローンを説明していきます。

まず一つには、公的な融資を受けられるものです。

その住宅ローンは公的金融機関で行われます。

公的金融機関には、住宅金融公庫・年金福祉協会があります。

住宅の新築ですとか、建売の物件を購入する場合、またマンション購入する場合などに利用することができます。

次にあげる住宅ローンは、民間で融資を受けられるものです。

その住宅ローンは民間金融機関で行われます。

民間金融機関には都市銀行や信託銀行、そして地方銀行があります。

他に、労働金庫、信用金庫、信用組合、ＪＡ（農協）などもあります。

また、生命保険会社や信販会社などでも取り扱いがあるようです。

公的な金融機関での住宅ローンに比べると、条件なども比較的厳しいものではないようです。

その他、融資をうけられるものとして、住宅財形融資や会社によっては社内融資などもあります。

地方自治体によっては、金利を補助するような形での融資をしてもらえるところもあります。

あなたのお住まいの地方自治体では、それがあるかどうか調べてみるのもよいでしょう。

住宅を建築予定の土地や、中古の物件を購入する場合は、公的資金の借り入れができない場合が多いようです。

この場合は、民間の金融機関に頼るようになるかとおもいますが、金利の低いものから借入を検討することを原則として考えましょう。

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